400.000 euro overdragen dankzij landbouwgrond zonder overdrachtsrechten: een kans die in 2025 nog groter wordt
Wilt u uw vermogen of uw beleggingen een zinvolle bestemming geven? Kies dan voor een stabiel en maatschappelijk nuttig actief, waarmee u ook onder optimale voorwaarden aan uw naasten kunt doorgeven. Investeren in landbouwgrond of -goederen past in een duurzaam beleid en biedt de mogelijkheid om een ecologische dimensie toe te voegen door milieuclausules op te nemen in landbouwpachtcontracten, terwijl een doordachte overdracht tussen generaties wordt gegarandeerd.
Heeft u in een economische context waarin duurzaamheid en maatschappelijk nut van investeringen steeds meer worden gewaardeerd, al eens aan deze mogelijkheid gedacht? Hoe kunt u in een veranderende wereld uw vermogen veiligstellen?
De overdracht van landgoederen geniet al jaren aanzienlijke fiscale voordelen, waardoor eigenaren hun grond kunnen verhuren en tegelijkertijd minder belasting betalen. Met de begrotingswet van 2025 worden deze voordelen nog versterkt, waardoor een unieke kans ontstaat om tot 400.000€ per kind en per ouder over te dragen zonder schenkingsrechten. Deze vrijstelling is echter aan bepaalde voorwaarden verbonden. Als deze niet worden nageleefd, kan de belastingdienst de verkregen voordelen in twijfel trekken, wat leidt tot betaling van rechten met terugwerkende kracht. Het is dus van essentieel belang om de mechanismen te begrijpen om ten volle van deze maatregel te kunnen profiteren.
Een strategische belastingvermindering: 400.000 euro zonder overdrachtsrechten
Elke ouder kan 100.000 euro aan elk van zijn kinderen overdragen zonder overdrachtsrechten, dankzij de aftrek waarin artikel 779 van het Algemeen Wetboek van Belastingen (CGI) voorziet. Maar dankzij langlopende pachtcontracten kan deze aftrek met een factor vier worden vermenigvuldigd, waardoor 400.000 euro per kind zonder directe belastingheffing kan worden bereikt. Door dit voordeel hoeft namelijk slechts 25% van de waarde van het onroerend goed in aanmerking te worden genomen. Zo wordt voor een onroerend goed met een waarde van 400.000€ slechts een waarde van 100.000€ in aanmerking genomen bij de berekening van de successierechten of schenkingsrechten. Deze vrijstelling wordt berekend per schenker en per begiftigde. Boven de 400.000€ in het voorbeeld worden de vrijstellingen voortgezet, waardoor de belasting drastisch kan worden verlaagd. Er zijn vrijstellingen voor kinderen, maar ook voor andere familieleden.
Wat zijn de aftrekposten op basis van de familierelatie?
| Gezinsband | Bedrag van de aftrek |
| Kind | 100.000 |
| Kleinkind | 31.865 |
| Achterkleinkind | 5310 |
| Neef/nicht | 7967 |
Er moet worden opgemerkt dat er een grotere aftrek geldt voor personen met een handicap, namelijk 159.325€ .
Dankzij de invoering van langlopende pachtcontracten voor landgoederen wordt het bedrag van de goederen die in de belastinggrondslag worden opgenomen, met 75% verminderd. Dit betekent dat de werkelijke waarde van de overgedragen landgoederen, zonder overdrachtsrechten die van toepassing zijn op schenkingen en erfenissen, als volgt is:
| Gezinsverband | Bedrag van de aftrek |
| Kind | 400.000 |
| Kleinkind | 127.460 |
| Achterkleinkind | 21.240 |
| Neef/nicht | 31.868 |
Deze vrijstelling op schenkingen geldt om de 15 jaar, ongeacht uw leeftijd.
Er wordt vaak gesproken over een strengere belastingheffing voor schenkingen na 80 jaar. In dit verband is niet artikel 779 van het CGI van toepassing, maar artikel 790 G (de zogenaamde “don Sarkozy” of “don loi TEPA”), dat u vóór uw 80ste toestaat om aan een kind, kleinkind, achterkleinkind of, bij gebrek aan dergelijke nakomelingen, aan een neef of nicht, of bij vertegenwoordiging aan een achterneef of achternicht, bedragen vrijgesteld van successierechten, met een maximum van 31.865€ elke vijftien jaar. Deze vrijstelling is echter alleen mogelijk voor schenkingen van geld in volle eigendom en vormt een aanvulling op artikel 779 van het CGI.
De vermindering van de overdrachtsrechten door langlopende pachtovereenkomsten is gebaseerd op precieze vrijstellingsdrempels (CGI 793 bis), die in 2025 naar boven zijn bijgesteld.
Twee vrijstellingsniveaus in 2025: 75% en 50%
Sinds 15 februari 2025 zijn de vrijstellingsplafonds verbeterd:
| Verplichting tot behoud | 1e vrijstellingsniveau | 2e vrijstellingsniveau |
| 5 jaar | 75% tot 600.000 € | 50% boven dit bedrag |
| 18 jaar | 75% tot 20.000.000 € | 50% boven dit bedrag |
Deze fiscale voordelen zijn afhankelijk van de verhuur van het onroerend goed op basis van een langlopende pachtovereenkomst en de naleving van de regels van het Wetboek van Landbouw en Zeevisserij.
Er bestaat enige onduidelijkheid over de toepassing van de drempels op huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2025 zijn gesloten. In een persbericht van het ministerie van Landbouw van 1 april 2025 (let wel: niet bepaald een goed gekozen datum om een omissie in een wet te corrigeren) wordt aangegeven dat de maxima voor overdrachten van landbouwbedrijven ( ) die plaatsvinden vanaf 15 februari 2025, worden uitgebreid tot huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2025 zijn gesloten. De maatregel moet dus worden opgenomen in de volgende ontwerpbegroting. Aangezien een “persbericht” in Frankrijk geen deel uitmaakt van het wetgevingsarsenaal, blijft het onzeker of de maatregel in de tussentijd rechtsgeldig is, met name wat betreft de handhaving van de oude drempels voor huurovereenkomsten die vóór die datum zijn gesloten.
Het valt nog te bezien wanneer de volgende financieringswet zal worden aangenomen, in een periode die op zijn minst onzeker is wat betreft de meerderheid in beide kamers van het parlement.
Aandelen in een Groupement Foncier Agricole (GFA) kunnen onder bepaalde voorwaarden ook worden vrijgesteld. De statuten moeten een verbod op exploitatie in eigen beheer bevatten. Alle middelen die eigendom zijn van de groepering moeten voor lange termijn worden verhuurd aan een landbouwer (CGI art. 793, 1-4° en 793 bis).
Optimaliseren van de vermogensbelasting op onroerend goed (IFI)
Investeren in landgoederen maakt het ook mogelijk om de impact van de IFI te beperken dankzij twee mogelijke vrijstellingsregelingen: de vrijstelling voor beroepsgoederen, die in dit artikel niet wordt behandeld, en de gedeeltelijke vrijstelling als het onroerend goed voor lange termijn wordt verhuurd, op voorwaarde dat de huurovereenkomst een looptijd van ten minste 18 jaar heeft. Onder dezelfde voorwaarden als voor schenkingen en erfenissen bestaat er een gedeeltelijke vrijstelling, maar met andere drempels:
| 1e vrijstellingsniveau | 2e vrijstellingsniveau |
| 75% tot 101.897 € | 50% daarboven |
De opeenvolgende wetten hebben de drempels voor de IFI niet gewijzigd.
Als u onroerend goed wilt verwerven om van deze voordelen te kunnen profiteren, neem dan gerust contact met ons op zodat wij u kunnen helpen bij uw zoektocht naar grond.
Voorwaarden om vrijstelling te verkrijgen
Welk type huurovereenkomst moet u kiezen?
Er bestaan verschillende vormen van langlopende pachtcontracten waarmee u van deze voordelen kunt profiteren:
- Huurcontract van 18 jaar: automatisch verlengbaar met telkens 9 jaar.
- Huurcontract van 25 jaar: loopt af op de vervaldag, tenzij er een specifieke clausule van stilzwijgende verlenging is opgenomen.
- Carrièrehuurcontract: duurt minimaal 25 jaar en eindigt wanneer de huurder de wettelijke pensioenleeftijd voor landbouwers bereikt.
- Overdraagbare huurovereenkomst buiten het gezin: stelt de huurder in staat om zijn huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden over te dragen.
Het voordeel van deze pachtcontracten ligt ook in het feit dat ze in de meeste departementen een verbetering van de pachtprijs mogelijk maken ten opzichte van de pachtprijzen die bij besluit van de prefect van het departement zijn vastgesteld. Sommige verhogingen zijn rechtstreeks vastgelegd in de Code rural et de la pêche maritime (wetboek inzake landbouw en zeevisserij): 50% boven het prefectorale tarief voor overdraagbare pachtcontracten buiten het kader van de familie en 1% per pachtjaar voor pachtcontracten voor de duur van de carrière. Deze verbeteringen van de pachtprijzen maken het mogelijk de rentabiliteit van de investering en de inkomsten uit de pacht te verhogen. In de praktijk wordt echter zelden een brutorendement van meer dan 5% of 6% behaald.
De te respecteren juridische en fiscale formaliteiten
Een pachtovereenkomst kan niet zomaar worden gesloten. Om belastingvrijstelling te garanderen, moet deze verplicht:
- Wordt gesloten voor een minimale duur van 18 jaar, zonder mogelijkheid tot vroegtijdige opzegging (vereist een authentieke akte).
- schriftelijk worden opgesteld, geregistreerd en gepubliceerd, overeenkomstig de artikelen L. 416-1 tot L. 416-9 van het Wetboek van Landbouw.
- De gedeeltelijke vrijstelling is niet van toepassing wanneer de pachtovereenkomst minder dan twee jaar geleden is gesloten met de begunstigde van de overdracht, zijn echtgenoot, een van hun nakomelingen of een vennootschap die door een of meer van deze personen wordt gecontroleerd.
Opgemerkt zij dat de vrijstelling kan worden toegekend aan de blote eigenaar, zelfs indien deze niet de hoedanigheid van verhuurder heeft.
Handhaving van de verplichting tot behoud: een strikte verplichting
De toepassing van de belastingvrijstellingen is strikt afhankelijk van een verbintenis tot behoud van het goed door de begiftigde (5 jaar of 18 jaar). Niet-nakoming van deze verbintenis leidt tot het verlies van de belastingvrijstellingen en tot de betaling van de aanvullende rechten en achterstallige rente.
In het kader van een schenking aan een kind:
| Waarde van het goed | Behoud | Belastinggrondslag na aftrek van 779 CGI |
| € 400.000 | 5 jaar | 0 |
| 700.000 | 5 jaar | 75% tot 600.000 € – 50% daarboven, d.w.z. 100.000 € |
| 700.000 | 18 jaar | 75% tot 20.000.000€ – Ofwel 75.000 € |
| 10.000.000 | 5 jaar | 75% tot 600.000 € – 50% daarboven, d.w.z. 4.750.000 € |
| 10.000.000 | 18 jaar | 75% tot 20.000.000 € – Ofwel 2.400.000 € |
De voordelen en beperkingen van de fiscale regeling
Waarom is deze regeling een kans?
Hiermee kunt u vermogen overdragen zonder buitensporige belastingen te betalen. De vrijstellingsdrempels zijn in 2025 verhoogd, waardoor schenkingen voordeliger worden. De optimalisatie van de IFI is een krachtig instrument om de belasting op onroerend goed te minimaliseren. De verschillende drempels die gelden voor schenkingen, successies en de IFI zorgen echter voor een discrepantie tussen deze optimalisaties, wat leidt tot verschillende interpretaties en een grotere complexiteit.
Let wel: hoewel het fiscale voordeel interessant is in het kader van schenkingen, erfenissen en de IFI, wordt een investering niet alleen om fiscale redenen gedaan. De investering zelf moet interessant zijn. Bovendien mag een directe investering in grond en landbouwgrond niet uitsluitend worden ingegeven door fiscale motieven. De duurzaamheid van het onroerend goed zelf en de stabiele grondprijzen in Frankrijk, die bovendien laag zijn in vergelijking met die van onze Europese buurlanden (zie ons artikel over de moeilijke toegang tot grond), maken deze vastgoedinvestering tot een uitstekende diversificatie en een goede langetermijnbelegging.
Bovendien behoren eigenaren vaak tot de crediteuren aan wie landbouwers voorrang geven, omdat het verlies van grond een snelle en directe impact heeft op de rentabiliteit en het voortbestaan van een bedrijf. Door de pacht en de huurkosten te optimaliseren, kan de rentabiliteit van het onroerend goed worden gemaximaliseerd. Wij staan tot uw beschikking om u te begeleiden bij uw aankoopprojecten.
Te verwachten beperkingen:
- Geringe liquiditeit van de activa als gevolg van behoudverplichtingen van 5 tot 18 jaar.
- Strikte naleving van de formaliteiten van de huurovereenkomst, op straffe van intrekking van de vrijstelling.
- Zorgvuldig beheer van eerdere schenkingen en onverdeelde eigendom.
- Sectorrisico: beleggen in één sector kan een concentratierisico inhouden.
Investeren in grond heeft daarentegen ook voordelen, zoals diversificatie en stabiliteit op lange termijn.
Dit is echter niet gratis:
Let op, ook al is deze regeling zeer voordelig, ze is niet gratis. Bij de aankoop van landelijke onroerende goederen moet u rekening houden met de overdrachtsrechten (zie ons artikel over de overdrachtsrechten in 2025): (DMTO en notariskosten), tenzij het om goederen gaat die al in uw bezit zijn.
De langlopende pachtovereenkomst is ook onderworpen aan de betaling van rechten die worden berekend op basis van de totale pacht die tijdens de eerste periode moet worden betaald, evenals notariskosten. In de praktijk worden deze kosten meestal gedragen door de pachter, maar hieraan is geen wettelijke verplichting verbonden: ze kunnen worden gedeeld of aan de verpachter worden doorberekend.
Bij schenking of erfenis kunt u weliswaar besparen op de overdrachtsrechten, maar de notariskosten (emolumenten) blijven van toepassing, aangezien deze worden berekend op basis van de totale grondslag en niet op basis van de verminderde grondslag.
Wij bieden regelmatig landbouwgrond te koop aan om landbouwers te helpen zich te vestigen. Zo draagt u bij aan de generatievernieuwing. Heeft u zelf een investeringsproject? Laat het ons weten!
Een fiscale kans die u niet mag laten liggen
De hervormingen van 2025 bieden eigenaren van landelijke eigendommen een krachtig fiscaal instrument om hun vermogensoverdracht te optimaliseren. Dankzij specifieke vrijstellingen voor langlopende pachtcontracten is het mogelijk om tot 400.000.€ n per kind en per ouder belastingvrij over te dragen. Deze voordelen vereisen echter een strikt beheer van de fiscale verplichtingen en administratieve regels. Een slechte planning kan leiden tot het vervallen van vrijstellingen en extra kosten. Voor eigenaren die bereid zijn zich voor de lange termijn te committeren, is deze regeling dan ook een onmisbare fiscale en vermogensstrategie om hun agrarische vermogen veilig te stellen.
Dit artikel is geen beleggingsadvies. U blijft zelf verantwoordelijk voor uw beleggingen. Elke belegging houdt een risico op kapitaalverlies in.
Pour aller plus loin
Overdracht via een gespecialiseerd bureau: geslaagde operatie op de boerderij van Mottay
