Transmettre 400 000 euros grâce aux biens ruraux sans droits de mutation : une opportunité renforcée en 2025
Vous cherchez à donner du sens à votre patrimoine ou à vos investissements ? Optez pour un actif stable et socialement utile, qui vous permet également de transmettre à vos proches dans des conditions optimales. L’investissement dans les terres ou les biens agricoles s’inscrit dans une logique durable, offrant la possibilité d’intégrer une teinte écologique en intégrant des clauses environnementales dans les baux ruraux, tout en assurant une transmission intergénérationnelle réfléchie.
Dans un contexte économique où la pérennité et l’utilité sociale des investissements sont de plus en plus valorisées, avez-vous envisagé cette opportunité ? Alors face à un monde en mutation, comment assurer de la sérénité à votre patrimoine ?
La transmission de biens ruraux bénéficie depuis plusieurs années d’avantages fiscaux considérables, permettant aux propriétaires de louer leurs terres tout en réduisant leur fiscalité. Avec la loi de finances 2025, ces avantages sont encore renforcés, offrant une opportunité unique de transmettre jusqu’à 400 000 € par enfant et par parent sans imposition sur les donations. Mais cette exonération repose sur des conditions précises. Si elles ne sont pas respectées, l’administration fiscale peut remettre en cause les avantages obtenus, entraînant le paiement rétroactif des droits. Il est donc essentiel de comprendre les mécanismes en jeu pour profiter pleinement de cette mesure.
Un abattement fiscal stratégique : 400 000 euros sans droits de mutation
Chaque parent peut transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de mutation, grâce à l’abattement prévu par l’article 779 du Code général des impôts (CGI). Mais grâce aux baux ruraux à long terme, cet abattement peut être multiplié par quatre, permettant d’atteindre 400 000 € par enfant sans imposition directe. En effet, cet avantage permet de ne tenir compte que de 25% de la valeur du bien. Ainsi, pour un bien évalué à 400 000 €, seule une valeur de 100 000 € est prise en compte dans le calcul des droits de succession ou de donation. Cet abattement se calcule par donateur et par donataire. Au-delà des 400 000 € pris en exemple, les abattements se poursuivent et permettent de réduire drastiquement la fiscalité. Les abattements existent pour les enfants, mais également pour d’autres membres de la famille.
Quels sont les abattements en fonction du lien de parenté ?
| Lien de parenté | Montant de l’abattement |
| Enfant | 100 000 € |
| Petit enfant | 31865 € |
| Arrière petit enfant | 5310 € |
| Neveu/Nièce | 7967 € |
Il est à noter un abattement plus important en faveur des personnes atteintes d’un handicap, à 159 325 €.
Grâce à la mise en place de baux à long terme sur des biens ruraux, le montant des biens pris en compte dans l’assiette de l’imposition est réduit de 75%. Cela signifie que la valeur réelle des biens ruraux transmis, sans droits de mutation applicables aux donations et successions, est la suivante :
| Lien de parenté | Montant de l’abattement |
| Enfant | 400 000 € |
| Petit enfant | 127 460 € |
| Arrière petit enfant | 21 240 € |
| Neveu/Nièce | 31 868 € |
Cet abattement sur les donations est applicable tous les 15 ans, quel que soit votre âge.
Il est souvent question d’une fiscalité plus dure pour les donations après 80 ans. Ce n’est pas l’article 779 du CGI qui est concerné dans ce contexte, mais l’article 790 G (dit « don Sarkozy » ou « don loi TEPA »), qui vous permet, avant vos 80 ans, de donner à un enfant, à un petit-enfant, à un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou à une nièce, ou, par représentation, à un petit-neveu ou à une petite-nièce, des sommes exonérées de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans. Mais cette exonération n’est possible que sur des dons de sommes d’argent en pleine propriété et est complémentaire à l’article 779 du CGI.
La réduction des droits de mutation par les baux ruraux à long terme repose sur des seuils d’exonération précis (CGI 793 bis), qui ont été revus à la hausse en 2025.
Deux niveaux d’exonération en 2025 : 75% et 50%
Depuis le 15 février 2025, les plafonds d’exonération ont été améliorés :
| Engagement de conservation | 1er niveau d’exonération | 2nd niveau d’exonération |
| 5 ans | 75% jusqu’à 600 000 € | 50% au-delà |
| 18 ans | 75% jusqu’à 20 000 000 € | 50% au-delà |
Ces avantages fiscaux sont conditionnés à la mise en location du bien en bail rural à long terme et au respect des règles du Code rural et de la pêche maritime.
Il faut noter un certain flou sur la question de l’application des seuils aux baux passés conclus avant le 1er janvier 2025. Un communiqué de presse du ministère de l’Agriculture, en date du 1er avril 2025 (vous noterez la date pas forcément bien choisie pour corriger un oubli dans une loi), vient indiquer l’extension des plafonds pour les transmissions intervenant à compter du 15 février 2025 aux baux conclus avant le 1er janvier 2025. Aussi, la mesure devra être reprise dans le prochain projet de loi de finances. Le « communiqué de presse » ne faisant pas partie de l’arsenal législatif en France, l’incertitude reste quant à l’opposabilité légale dans l’intervalle, notamment sur le maintien ou non des anciens seuils pour les baux passés avant cette date.
Il reste à voir quand sera adoptée la prochaine loi de financement, dans une période au minimum incertaine quant à la majorité des uns et des autres dans les deux chambres parlementaires.
Les parts de Groupement Foncier Agricole (GFA) peuvent également être exonérées sous certaines conditions. Les statuts doivent prévoir l’interdiction de l’exploitation en faire-valoir direct. Tous les fonds appartenant au groupement doivent être loués à long terme à un fermier exploitant (CGI art. 793, 1-4° et 793 bis).
Optimiser l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’investissement dans les biens ruraux permet également de limiter l’impact de l’IFI, grâce à deux régimes d’exonération possibles : l’exonération des biens professionnels, qui ne fera pas l’objet de développement dans cet article, et l’exonération partielle si le bien est loué à long terme, sous réserve d’un bail d’au moins 18 ans. Sous les mêmes conditions que pour les donations et successions, il existe une exonération partielle, mais avec des seuils différents :
| 1er niveau d’exonération | 2nd niveau d’exonération |
| 75% jusqu’à 101 897 € | 50% au-delà |
Les lois successives n’ayant pas modifié les seuils applicables à l’IFI.
Si vous souhaitez acquérir des biens vous permettant d’appliquer ces avantages, n’hésitez pas à nous contacter pour que nous vous aidions dans votre recherche de terre.
Les conditions à respecter pour sécuriser l’exonération
Quel type de bail choisir ?
Il existe plusieurs formes de baux ruraux à long terme qui vous permettront de bénéficier de ces avantages :
- Bail de 18 ans : renouvelable automatiquement par période de 9 ans.
- Bail de 25 ans : prend fin à l’échéance, sauf clause spécifique de reconduction tacite.
- Bail de carrière : dure au moins 25 ans et s’achève lorsque le preneur atteint l’âge légal de la retraite agricole.
- Bail cessible hors cadre familial : permet au locataire de céder son bail sous certaines conditions.
L’intérêt de ces baux réside également dans le fait qu’ils permettent, dans la plupart des départements, d’améliorer le fermage par rapport aux fermages fixés par arrêté du préfet du département. Certaines augmentations sont prévues directement par le Code rural et de la pêche maritime : 50% au-dessus du barème préfectoral pour le bail cessible hors du cadre familial et 1% par année de bail pour le bail de carrière. Ces améliorations de fermage permettent d’augmenter la rentabilité de l’investissement et les revenus issus du bail. Cependant, dépasser les 5% ou 6% de rentabilité brute est plutôt rare dans les faits.
Le formalisme juridique et fiscal à respecter
Un bail rural ne peut pas être improvisé. Pour garantir les exonérations fiscales, il doit obligatoirement :
- Être conclu pour une durée minimale de 18 ans, sans résiliation anticipée (nécessite un acte authentique).
- Être rédigé par écrit, enregistré et publié, conformément aux articles L. 416-1 à L. 416-9 du Code rural.
- L’exonération partielle ne s’applique pas lorsque le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire de la transmission, à son conjoint, à l’un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes.
Il est à noter que l’exonération peut bénéficier au nu-propriétaire, même s’il n’a pas la qualité de bailleur.
Le maintien de l’engagement de conservation : une obligation stricte
L’application des exonérations fiscales est strictement conditionnée à un engagement de conservation du bien par le donataire (5 ans ou 18 ans). Le non-respect de cet engagement entraîne la perte des exonérations fiscales ainsi que le paiement du complément de droits et des intérêts de retard.
Dans le cadre d’une donation à un enfant :
| Valeur du bien | Conservation | Assiette fiscale après abattement du 779 CGI |
| 400 000 € | 5 ans | 0 € |
| 700 000 € | 5 ans | 75% jusqu’à 600 000 € – 50% au-delà soit 100 000 € |
| 700 000 € | 18 ans | 75% jusqu’à 20 000 000 € – Soit 75 000 € |
| 10 000 000 € | 5 ans | 75% jusqu’à 600 000 € – 50% au-delà soit 4 750 000 € |
| 10 000 000 € | 18 ans | 75% jusqu’à 20 000 000 € – Soit 2 400 000 € |
Les avantages et limites du dispositif fiscal
Pourquoi ce dispositif est-il une opportunité ?
Il permet de transmettre un patrimoine sans subir de fiscalité excessive. Les seuils d’exonération ont été revus à la hausse en 2025, rendant les donations plus avantageuses. L’optimisation de l’IFI constitue un levier puissant pour minimiser la taxation des biens fonciers. Toutefois, les différents seuils appliqués aux donations, aux successions et à l’IFI créent un décalage entre ces optimisations, engendrant ainsi plusieurs niveaux de lecture et une complexité accrue.
De plus, attention : si l’avantage fiscal est intéressant dans le cadre des donations, des successions et de l’IFI, un investissement ne se réalise pas uniquement pour des raisons fiscales. L’investissement lui même doit être intéressant. De surcroît, l’investissement direct dans les terres et les biens agricoles ne doit pas être motivé exclusivement par un intérêt fiscal. La durabilité du bien lui-même et la stabilité des prix des terres en France et leurs tarifs bas, comparativement à ceux de nos voisins européens (Voir notre article sur les difficultés d’accès au foncier), font de cet investissement immobilier une excellente diversification et un bon placement à long terme.
Par ailleurs, les propriétaires font souvent partie des créanciers auxquels les agriculteurs accordent la priorité, car la perte de foncier à un impact rapide et direct sur la rentabilité et la pérennité d’une exploitation. Une optimisation du fermage et du coût du bail peut permettre de maximiser la rentabilité des biens. Nous sommes à votre écoute pour vous accompagner dans vos projets d’acquisition.
Les contraintes à anticiper :
- Faible liquidité des actifs en raison des engagements de conservation de 5 à 18 ans.
- Respect strict du formalisme du bail, sous peine de remise en cause de l’exonération.
- Gestion minutieuse des donations antérieures et des indivisions.
- Risque sectoriel : L’investissement dans un secteur unique peux constituer un risque de concentration.
L’investissement dans les terres a en revanche les avantage de ces inconvénient, ainsi il peut apporter de la diversification et de la stabilité à long terme
Ce n’est pas pour autant gratuit :
Attention, même si cette disposition est très avantageuse, elle n’est pas gratuite. Lors de l’acquisition des biens ruraux, vous devrez prendre en compte les droits de mutation à titre onéreux (voir notre article sur les droits de mutation en 2025) : (DMTO et frais de notaire), s’il ne s’agit pas de biens déjà en propriété.
Le bail à long terme est également soumis au paiement de droits calculés sur l’ensemble des fermages à percevoir lors de la première période, ainsi qu’à des frais de notaire. Habituellement, dans la pratique, ces frais sont à la charge du preneur, mais il n’existe aucune obligation légale à cet égard : ils peuvent être partagés ou imputés au bailleur.
Lors de la donation ou de la succession, vous pourrez certes réaliser des économies sur les droits de mutation, mais les frais de notaire (émoluments) restent à prendre en compte, ceux-ci étant calculés sur l’assiette totale et non sur l’assiette réduite.
Nous vous proposons régulièrement des terres agricoles à acquérir afin de permettre à des agriculteurs de s’installer. Vous participerez ainsi au renouvellement des générations. En cas de projet d’investissement de votre côté, parlons-en !
Une opportunité fiscale à ne pas négliger
Les réformes de 2025 offrent aux propriétaires de biens ruraux un levier fiscal puissant pour optimiser leur transmission patrimoniale. Grâce aux exonérations spécifiques aux baux ruraux à long terme, il est possible de transmettre jusqu’à 400 000 € par enfant et par parent sans fiscalité. Toutefois, ces avantages nécessitent une gestion rigoureuse des engagements fiscaux et des règles administratives. Une mauvaise planification peut entraîner une remise en cause des exonérations et des frais supplémentaires. Ainsi, pour les propriétaires prêts à s’engager sur le long terme, ce dispositif représente une stratégie fiscale et patrimoniale incontournable pour sécuriser leur patrimoine agricole.
Cet article n’est pas un conseil en investissement. Vous restez seul responsable de vos investissements. Toute investissement comporte des risques de perte en capital.
Cet article est rédigé par Louis-Guillaume Rebiere – Responsable juridique Quatuor
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