Estimer son exploitation agricole

Comment déterminer le prix de vente adéquat de ma propriété agricole ? Quel est le juste prix de mon exploitation ? ces questions sont primordiales et la réponse va fortement impacter la communication et la trajectoire de transmission.

Il existe différentes méthodes pour évaluer une exploitation agricole et nous allons rapidement vous les présenter.

La valorisation patrimoniale

• Le foncier : les prix de marché cachent des disparités très importantes qui tiennent compte à la fois de la qualité des terres, du marché local mais également d’opportunités particulières. Attention également aux rumeurs de prix qui sont quelquefois éloignées des réalités.
• La maison d’habitation : définir le prix de vente d’une maison est difficile. Ceci s’accroit lorsqu’elle est indissociable de l’exploitation agricole et qu’elle peut ne pas convenir aux souhaits des acquéreurs de l’exploitation. Il convient donc généralement d’appliquer une décote (entre 10 et 50%) sur les valeurs de marché local.
• Les bâtiments d’exploitation : ils n’ont généralement pas ou peu de valeur lorsqu’ils sont vendus sans le reste de l’exploitation agricole. Aussi, la valeur retenue est généralement calculée par comparaison avec le prix du neuf.

Cette approche patrimoniale est privilégiée par les vendeurs mais va se heurter avec l’approche purement économique des acquéreurs.

La valorisation économique

Il convient dans cette approche de s’intéresser à la rentabilité de l’exploitation agricole. En effet, une entreprise n’a de valeur que si elle génère un résultat. Différentes méthodes sont alors appliquées :

• La rentabilité prévisionnelle : la valeur est déterminée à partir de la rentabilité connue de l’exploitation (l’EBE), des investissements à prévoir, d’une marge de sécurité, …
• La capacité de remboursement : à partir des mêmes critères, c’est la capacité de l’entreprise à rembourser les prêts souscrits pour son acquisition qui déterminera sa valorisation

La valorisation combinée

Il convient généralement de mixer les différentes valeurs pour déterminer une valorisation combinée.
En effet, l’agriculture étant une activité qui nécessite des capitaux importants, les valeurs économiques sont le plus souvent inférieures aux valeurs patrimoniales, ce qui plaide pour retenir la valorisation économique.
Toutefois, la valeur retenue ne pourra pas être inférieure à un prix plancher, qui sera le plus souvent la valorisation des biens dans le cadre d’une vente à la découpe.

La valorisation de marché

En complément de ces méthodes, il convient également de s’intéresser aux valeurs de marché. En effet, le marché local peut fortement impacter les prix de cession constatés. Ainsi que les caractéristiques de l’exploitation qui ne sont pas toujours prises en compte dans les approches patrimoniales et économiques : situation du parcellaire, voisinage, fonctionnalité des bâtiments, possibilité de développement futur, …
Un exploitation très bien configurée avec une production très recherchée par les acquéreurs sera vendue à un prix supérieur à une exploitation avec un parcellaire très dispersé et ayant une production peu en vogue. Et pourtant, ces entreprises peuvent avoir une valorisation combinée très proche.
Les négociateurs de Quatuor Transactions interviennent sur des productions qu’ils connaissent et sur des marchés qu’ils arpentent chaque jour. Ils sont donc en mesure de vous éclairer sur le marché et de vous aider à fixer un prix de vente en adéquation avec le marché. Et pourront également vous aider à déterminer le périmètre de la vente.

Le prix de mise en vente

Déterminer le prix que l’on souhaite obtenir est une première étape importante. Mais le prix de mise en vente peut être quelquefois différent. Il faut peut-être prévoir une marge de négociation. Ces remarques nous sont régulièrement faites et elles sont justifiées.
Il convient toutefois de rester prudent et de ne pas oublier les objectifs principaux de chaque vendeur :

• Si le vendeur dispose d’un délai très long avant de concrétiser la vente : il est alors possible de prévoir une marge de négociation (ne pas dépasser 10%) mais il faudra alors être prudent dans la communication. En effet, un bien à vendre au-delà du marché risque de se griller sur le marché et le risque existe alors de devoir vendre in-fine en dessous de la valeur du marché.
• Si la vente doit être réalisée rapidement : il convient alors de fixer un prix de vente au plus près de la valeur de marché. C’est la meilleure solution pour respecter le calendrier prévu.

 
Déterminer un prix de vente est donc une affaire complexe. Nous ne pouvons que vous conseiller de réaliser une évaluation avec un centre comptable ou un expert foncier et de compléter cette approche par l’avis d’un négociateur de Quatuor Transactions.
Vous aurez alors en main les informations vous permettant de prendre sereinement les meilleures décisions.