Quatuor Transactions : Estimer son exploitation agricole | Quatuor Transactions Exploitation Agricole bordeaux , Exploitation Agricole la roche sur yon , Exploitation Agricole quimper , Exploitation Agricole nantes , Exploitation Agricole saint brieuc , Exploitation Agricole rennes Exploitation Agricole - Château, Domaine agricole, Domaine forestier, Manoir,

Waarde schatten van u landbouwbedrijf

Hoe wordt een adequate verkoopprijs van mijn agrarische bedrijf bepaald? Wat is de juiste prijs van mijn bedrijf ?

Deze vragen zijn van groot belang en het antwoord erop zal een grote impact hebben op de communicatie en  het overnametraject.

Er bestaan verscheidene methodes van waardebepaling van een bedrijf, hierbij vindt u een korte beschrijving daarvan :

De waardebepaling van het eigendom

De waardebepaling van het eigendom is de optelsom van de waarde van alle elementen van uw bedrijf, elk apart gewaardeerd :

de grond, de gebouwen, het materieel, het vee, de voorraden, het huis, ….. Het is gebruikelijk de verkoopwaarde van elk apart element aan te houden. Dit is vrij eenvoudig voor roerende zaken (materieel, vee, voorraden,….) waarvan de marktwaardes bekend zijn, maar voor onroerende zaken is dit veel ingewikkelder :

  • De grond : de marktprijzen verbergen grote verschillen die te maken hebben met de kwaliteit van de grond, de lokale markt, maar ook van specifieke omstandigheden. Oppassen met geruchten over prijzen die vaak ver van de realiteit blijken.
  • Het woonhuis : waardebepaling voor de verkoopprijs van een huis is moeilijk. Dit is nog moeilijker wanneer zij onlosmakelijk verbonden is met het bedrijf en wanneer het huis niet aan de verwachtingen van de koper voldoet. Het is gebruikelijk 10 tot 50% onder de lokale marktwaarde te taxeren.
  • De bedrijfsgebouwen : deze hebben over het algemeen weinig of geen waarde wanneer zij verkocht zouden worden zonder de rest van het bedrijf. Hun waarde wordt berekend in vergelijking tot de waarde van nieuwbouw.

Deze wijze van waardebepaling heeft de voorkeur van de verkopende partij, maar zal weerstand ondervinden van de kopende partij gezien de waarde vanuit economisch oogpunt.

De economische waardebepaling

Vanuit dit oogpunt moet men kijken naar de rentabiliteit van het agrarische bedrijf. Een bedrijf heeft inderdaad slechts een werkelijke waarde wanneer het inkomsten genereert. Verschillende methodes worden toegepast :

  • De verwachte rentabiliteit : de waarde wordt bepaald naar aanleiding van de reeds bekende bedrijfsresultaten, toekomstige investeringen, een veiligheidsmarge, …
  • De aflossingscapaciteit : naar aanleiding van dezelfde criteria, is de capaciteit van het bedrijf om de leningen af te lossen  die aangegaan worden voor de aankoop van het bedrijf bepalend voor zijn waarde.

De gecombineerde waardebepaling

Over het algemeen volstaat het om verschillende waardebepalingen te mixen om een gecombineerde waardebepaling te verkrijgen. Het is inderdaad zo dat de landbouw een sector is waarin veel vermogen benodigd is, en de economische waarde meestal lager is dan de realistische waarde wat pleit voor het aanhouden van de economische waardebepaling.

De marktwaardebepaling

In aanvulling op deze methodes is het eveneens verstandig om te kijken naar de marktwaardes. De lokale marktwaarde kan inderdaad een sterke invloed uitoefenen op de geconstateerde verkoopprijzen. Andere karakteristieken die niet altijd meegenomen worden in het kader van een economische en eigendomswaardebepaling kunnen eveneens invloed hebben zoals : situatie van de verkaveling, omgeving, situatie met buren, of de gebouwen functioneel zijn, mogelijkheden voor uitbreiding,….. Een goed verkaveld bedrijf met een productie die in trek is zal duurder verkocht worden dan een bedrijf dat slecht verkaveld is met een minder populaire productie. Toch kan de gecombineerde waardebepaling van deze bedrijven erg vergelijkbaar zijn
De onderhandelaars van Quatuor Transactions houden zich bezig met producties die zij kennen en op markten die hun dagelijks werkterrein zijn. Zij zijn dus heel goed in staat om u uit te leggen hoe de markt in elkaar zit en u te helpen om een verkoopprijs vast te stellen in overeenstemming met de markt. Zij kunnen u tevens helpen bepalen waar het verkoopgebied ligt.

 

De verkoopprijs bepalen

Het bepalen van de verkoopprijs die men wenst te bereiken is de eerste belangrijke etappe. Maar soms is de verkoopprijs toch enigszins afwijkend. Misschien is het nodig een onderhandelingsmarge in te calculeren. Dit soort aanmerkingen hebben wij regelmatig gekregen en zijn gerechtvaardigd. Het is echter wel verstandig om voorzichtig te blijven en niet de belangrijkste doelen van de verkoper te vergeten. :

  • Als de verkoper pas op langere termijn wil verkopen : in dit geval is het mogelijk een onderhandelingsmarge in te calculeren (niet meer dan 10%) maar men moet voorzichtig blijven in de communicatie daarover. Het is inderdaad zo dat wanneer men een onroerend goed boven de marktprijs te koop aanbiedt dan loopt men het risico de verkoop mis te lopen en loopt men eveneens het risico later alsnog voor een prijs lager dan de marktprijs te verkopen.
  • Wanneer de verkoop snel moet verlopen : in dit geval kan de verkoopprijs het beste zo dicht mogelijk bij de marktprijs vastgesteld worden. Dit is de beste oplossing om de gewenste datum te bereiken.

 
Het vaststellen van een verkoopprijs is dus een ingewikkelde zaak. Wij kunnen u slechts adviseren een waardebepaling te doen in samenwerking met een boekhouddeskundige of een expert in grondzaken en vervolgens dit voorstel compleet te laten maken middels het advies van één van de onderhandelaars van Quatuor Transactions.

Op deze manier heeft u alle essentiele informatie in handen om met een gerust hart de beste beslissingen te kunnen nemen.